Дизайн ОКА
+7 (499) 394-48-58
+7 (910) 566-77-38
diz-oka@yandex.ru

ОСТРОВНАЯ ТОРГОВЛЯ: БОЛЬШИЕ ВОЗМОЖНОСТИ МАЛЕНЬКОЙ ПЛОЩАДИ

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.
 
Любой современный торговый центр имеет достаточно просторные галереи и атриумы для того, чтобы расположить там островки, говорят в Colliers International. Желательно, чтобы их функциональность закладывалась в маркетинговую стратегию проекта, а качественные характеристики (точки размещения и габариты) рассчитывались на стадии архитектурных проработок. Однако в городе до сих пор хватает ТЦ районного масштаба или «у дома», где такие объекты появляются спонтанно, по ходу ведения бизнеса.
 
Как правило, такие точки размещают в коридорах или угловой зоне торгового комплекса, рядом с колоннами, лестницами и эскалаторами. Самые миниатюрные — лавки сладостей и мастерские по ремонту часов — занимают всего два-три «квадрата». Под салон экспресс-маникюра, студию макияжа или парикмахерскую могут быть отведены площадки более 15 кв.м. Но наиболее популярен островной формат среди торговцев аксессуарами, украшениями, кожгалантереей и парфюмерией.
 
По оценкам NAI Becar, значительную долю в качественных ТРК занимают островки, реализующие ювелирные изделия (60%), галантерею — 15%, аксессуары для гаджетов — 10%, косметику — 10%, кондитерские изделия — 5%.
 
Плюсы и минусы подобной торговли достаточно очевидны. Большая часть прилавков ставится на перекрестках, где сходятся основные покупательские потоки. Хотя ставки на аренду таких площадок достаточно высокие, небольшой их размер позволяет арендаторам иметь приличный доход. Среди недостатков обычно называют нехватку места для складирования, ограниченные возможности для демонстрации товара, жесткие требования к размерам и формам витрин. Последнее характерно для крупных и популярных комплексов: администрация может потребовать, чтобы конструкции павильонов не превышали определенную высоту, были прозрачными и имели внутреннюю подсветку.
 
Размер таких объектов, как правило, варьируется от 5 до 10 кв.м. Это могут быть как отдельные прилавки, так и стоящие у стены в виде буквы «П» или в углу помещения.
 
Техническое обустройство незамысловатого ост­ровка займет в среднем не более двух недель. Цена простого торгового модуля без стеклянных дверок на 6 кв.м начинается от 50 000 рублей (ДСП и алюминиевый профиль), оригинальный по дизайну остров может стоить от 120 000 до 700 000 рублей, а в некоторых случаях — и более миллиона. Затраты на открытие, например, точки по продаже аксессуаров составят около 200 000–250 000 рублей.
 
В комплексах с высокой проходимостью существуют листы ожидания, и удачное место можно было ждать несколько лет. Однако в кризис арендодатели стали менее требовательны и избирательны. Последние полтора года многие компании малого и среднего бизнеса открывают свои островки там, куда прежде вряд ли могли попасть.
 
Мнения экспертов
Маргарита Аристархова, региональный директор PM-Департамента Colliers International в России:
 
— Островки — достаточно специфические магазины. Их основные товарные линейки — аксессуары, часы и украшения, парфюмерия, шапки-перчатки, мороженое и сладости, но в широком смысле этот формат имеет все-таки сувенирно-подарочное предназначение. Покупка товара в островке никогда не является основной. Соответственно, товарооборот и финансовые объемы таких операторов гораздо ниже, чем у обычных арендаторов. Поэтому продуманность островных зон в ТРЦ — это не столько анализ того, как именно поставить такую точку и как оформить витрину, сколько понимание, насколько востребован будет товар именно в этом месте на данном этаже.
 
Очевидно, что все хотят расположиться вблизи продуктового гипермаркета. Или в fashion-зоне, если островок торгует товарами из этой же категории. Но если у такой точки товарная линейка идентична некоторым пунктам ассортимента гипермаркета (например, товары для дома, прихватки, фартуки, кухонные принадлежности), не стоит ожидать, что покупатель устремится к нему.
 
Неправильная локация — типичная ошибка в работе с островками. Вторая ошибка — перегруженность одной и той же категории товаров, например fashion-аксессуаров или мобильных гаджетов. Магазины начинают конкурировать между собой, снижая друг другу показатели доходности. Поэтому, например, если в торговом центре среди «якорных» арендаторов широко представлены магазины мобильных и интернет-гаджетов, то неуместно приглашать идентичный островок; куда уместнее будет обустроить магазинчик мобильных аксессуаров и сопутствующих товаров.
 
Но такого равновесия можно добиться, только если каждый островок является прямым арендатором. В случае с субарендой управляющей компании сложнее выстроить идеальный микст торгового центра.
 
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:
 
— Характер островков сильно зависит от степени профессионализма управляющей компании и владельцев комплекса, однако в профессиональных проектах такие локации, как правило, оговариваются заранее, на этапе планировки. В большинстве случаев островная торговля достаточно строго регламентирована как по высоте, так и по цветовым решениям.
 
В то же время есть примеры, когда высота островков превышает человеческий рост, что отрицательно влияет на восприятие всего торгового комплекса.
 
Причина проста: управляющая компания не придерживается жестких стандартов в отношении оформления, отдавая этот вопрос на откуп арендаторам. А вот проблемы с тем, чтобы островки мешали покупателям перемещаться по комплексу, загораживая проход, уже почти отсутствуют. Хотя еще 4–5 лет назад встречались случаи установки в проходах не только островков, но и лоточной торговли.
 
Размещение островков — отдельное направление в коммерциализации торгового комплекса наряду с использованием рекламных возможностей, маркетинговыми акциями и т. п. Чем более профессиональной является управляющая компания, тем внимательнее она относится к этому аспекту деятельности комплекса.
 
Ирина Реут, директор по консалтингу NAI Becar:
 
— В качественных комплексах продуманы целые островные улицы, составляющие синергию с магазинами, расположенными в непосредственной близости. В районных торговых центрах это, как правило, хаотичные арендаторы, готовые платить за расположение на потоке. В последнее время островки все чаще арендуют представители индустрии красоты. В целом соотношение сетевых операторов и отдельных фирм составляет в среднем 70 на 30%. А в знаковых ТЦ доля сетевых операторов, располагающихся в островках, близка к 95%.
 
Ставка аренды островка не всегда напрямую зависит от метража, зачастую каждое конкретное место имеет свою стоимость. В качественных крупных торгово-развлекательных комплексах аренда места на первом этаже составляет 100 000–150 000 рублей в месяц и выше. В одном из объектов места сдаются по 500 000 руб. Как правило, на 2–3-х этажах стоимость составляет от 50 000 до 80 000 руб./мес.
 
Ранее в договорах аренды всегда было прописано требование постоянного присутствия продавцов на рабочем месте, в противном случае арендаторам грозил штраф. Однако с приходом кризиса держать двух продавцов, работающих одновременно, стало не выгодно. Теперь во избежание штрафов все киоски настаивают на официальных технологических перерывах, прописанных в договоре.
 
Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
 
— На практике такие зоны мало кто планирует, островки ставятся там, где остаются пустые пространства. Хотя, если спланировать заранее места и товарную группу, можно создать дополнительный трафик и улучшить восприятие комплекса. Прежде всего, это должны быть товары импульсного спроса, услуги, сотовая связь и банкоматы: то есть то, чем люди пользуются каждый день. А также упаковка подарков, сами подарки, бижутерия, сладости, кофе с собой и пр.
 
Особенно важно продумывать такие зоны в ТК формата «у дома». В островной сегмент приходит много тех, кто только хочет попробовать себя в бизнесе: вложения в точку небольшие, встать можно на проходном месте, а дальше, если бизнес приносит прибыль — хорошо, если нет — потери небольшие. Управляющим стоит более тщательно подходить к выбору такого рода арендатора.
 
Из неудачных примеров можно привести ТК «Константиновский», где входную зону собственник отдал супермаркету. Среди удач — ТК «Бонус», где в рамках входной группы предусмотрена островная торговля подарками, мороженым, цветами и прочим. Все это приносит хороший доход.
 
Ставки сильно разнятся и зависят от формата ТК. Например, в торговом центре «у дома» ставка аренды на первом этаже составляет в среднем от 5000 до 8000 руб./кв.м в месяц, выше — от 2500 до 4500 руб. Срок договора аренды, как правило, не превышает 11 месяцев.
 
Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU
Kesote Company
Создание сайта – Kesote Web
Copyright © 2014 - 2016
Копирование материалов
только с разрешения администрации